Adquirir una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona, y es crucial realizar este desembolso de manera informada y segura. A continuación, te compartimos los principales riesgos y cómo sortearlos para que no te lleves sorpresas desagradables.
1. Verificación de Cargas del Inmueble
Antes de tomar la decisión de comprar, es fundamental verificar que el inmueble no tenga cargas. Estas pueden incluir hipotecas o embargos que podrían afectar tu propiedad en el futuro. Para comprobar el estado real del piso, solicita una nota simple al registro de la propiedad, ya sea de forma telemática o presencial. Este documento te permitirá identificar a los titulares y conocer las cargas asociadas al inmueble.
Es importante tener en cuenta que no todas las cargas están registradas. Aunque las hipotecas y embargos judiciales son inscripciones obligatorias, otras deudas, como las de la comunidad de propietarios o suministros, pueden no figurar en el registro. Para asegurarte de que el inmueble está libre de deudas, solicita un documento firmado por el presidente de la comunidad, el secretario y el administrador de fincas, que confirme que está al corriente de pago.
2. Hipotecas y Subrogaciones
Si el inmueble tiene una hipoteca, es esencial conocer el importe actual que se debe. Esto te permitirá evaluar la posibilidad de hacer una novación y que los futuros compradores se subroguen como deudores hipotecarios, descontando el saldo pendiente del precio de compra. Este paso es crucial para garantizar que la hipoteca continúe pagándose, ya que no se extingue automáticamente con la compraventa. Tener un control adecuado de esta carga puede ser beneficioso, especialmente si necesitas financiación para la compra.
3. Cláusulas de Certificado de Deuda Cero
Si la hipoteca está pagada y no consta en el registro, asegúrate de incluir en el contrato de arras y en la escritura de compraventa una cláusula que obligue a los vendedores a solicitar un certificado de deuda cero al banco. Esta acción debe elevarse a público ante notario e inscribirse en el registro. Hacer esto antes de la compraventa es recomendable, ya que, de lo contrario, puede ser complicado localizar a los anteriores propietarios.
4. Contrato de Arras
Antes de realizar una compraventa, es común firmar un contrato de arras, que garantiza al vendedor que, al retirar el inmueble del mercado, recibirá la cantidad abonada como garantía. Existen tres tipos de arras, siendo habitual que el monto sea del 10% del precio final de la compraventa, aunque puede pactarse un importe diferente. Aunque no es obligatorio, elevar el contrato ante notario es altamente recomendable.
Si el comprador firma el contrato de arras sin haber recibido aún la aprobación de la hipoteca, y posteriormente le es denegada, podría perder el depósito y enfrentar reclamaciones por daños y perjuicios por el tiempo que el inmueble ha estado fuera del mercado. Para mitigar este riesgo, es aconsejable incluir una cláusula en el contrato que haga la entrega de arras condicionada a la aprobación del financiamiento.
5. Vigencia del Contrato de Arras
El contrato de arras tiene una vigencia legal máxima de seis meses desde su firma. Es indispensable establecer una fecha límite, que puede ser prorrogable mediante acuerdo entre las partes.
Si tienes más preguntas sobre el proceso de compra de vivienda o necesitas asesoramiento legal, contacta a Veritax Abogados. Estamos aquí para ayudarte a hacer de tu experiencia de compra una travesía segura y exitosa.